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秃笔听房事

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发达国家房地产为何不是支柱产业  

2009-11-06 16:08:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一个在国外几乎不存在的行业,在我国却被当成了国民经济支柱产业大力发展。很多人喜欢说房地产是支柱产业,挣钱越多,对社会贡献越大。可是在我看来,开发商挣钱越多证明他们对社会的掠夺越严重,对社会危害越大。也许对于房地产行业本身来讲,盈利能力无与伦比,但是该产业所产生的外部性影响是巨大的。房奴、啃老、内需不足等问题不容忽视。

 

中国的开发商一直标榜他们为中国经济做出了杰出贡献。其中有一个最重要的依据就是房地产在固定资产投资当中创造了巨大的GNP。可实际上房地产开发商所从事的是一种间接投资活动,他们的全部工作就是“资产管理”,也就是说开发商们运用他们的智慧和谋略,对土地、银行资金和建筑建造进行有效的“资产组合”,实质上他们并不创造国民财富。

 

房地产不创造财富,肯定有人会质疑我的观点,假如说开发商几乎什么都没有干,而他们所经营和控制的房地产却实现了最大化程度的增值,这是为什么呢?关键是有建筑设计企业从事的物质生产劳动,建筑企业才是房地产领域物质财富的实际创造者,这也是为什么在GDP统计指标里,为什么只有建筑行业指标的真实原因。

 

中国房地产其实是一个畸形的行业,说白了就是一个掠夺大众财富的机器。什么是合理的行业,合理的行业就一定要给消费者提供比消费者自己做还要便宜、质量还要好的产品或服务。而作为“支柱产业”的房地产连合理的行业都称不上。这是一个以倒卖土地、资金和建筑生产过程为主营业务的行业,是迄今为止最大的皮包商或倒爷。

 

在经济发达的欧美等国,从来没有听说过那个国家把房地产作为支柱产业。欧美国家的房地产是由建设者和服务者构成的,建设者就是建筑商,他们的房地产商其实就是建筑商,更多的是工程承包商,因为象美国这样的国家土地是私有化的,谁都不可能随意买到大片土地,很多土地所有权人作为业主委托开发的。美国的房地产业实际上就是为建筑业和消费者服务的行业,包括建筑管理、信托投资、房屋中介、租赁经营等,是纯粹的服务业,完全靠服务质量盈利,没有服务,一分钱都挣不到。

 

反过来我们自己的开发模式,我们的建筑业纯粹是做承包的,就是包工头。而分别掌握着土地的地方政府和拥有项目开发权的开发商才是真正的主宰。也就是说在国外,开发环节是微利甚至不盈利,而我们在开发环节获取的利润却高达90%以上,至于后期服务,开发商承担的是甩手掌柜的角色,有物业公司、安保公司来承担,至于服务质量,与开发商完全无关。

 

打个形象的比喻大家就完全明白了,如果把开发商比喻成移动通信公司的话,国外的通信商给客户安装电话是没有初装费的,客户不打电话,通信公司是收不到一分钱的;而在国内,如果你想装一部电话,前提是先交纳1万元的初装费再说。所以中国的移动公司后期的服务质量再差,他们也照样盈利。这就是为什么中国的开发商从来不注重房屋的开发质量,不注重后期的物业管理,玄机就在于他们在开发环节,已经赚够了暴利。

 

国内的开发商分为两级:一级就是各级土地储备中心,俗称一级土地开发商;二级开发商就是通常意义上的拥有项目开发权的房地产开发公司。在一级二级“高效、默契”联动下,大家心照不宣的对普通大众为数不多的财富进行无穷的掠夺,获取暴利,这才是中国房价近几年飞涨的根源。

 

由于地方政府拥有100%的土地控制和垄断,加上项目审批权限的高度集中,加上中国人独有的居住理念,因此房地产利益集团成员可以轻易让房价在短期内快速上涨,因为高房价则意味着少数人可以获得巨大财富效应,意味着地方财政收入的快速增加,因此房地产成为地方经济发展的“领头羊。”这也是为什么有如此多的社会精英人士高呼房地产一定是国民经济支柱产业的最重要原因。

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