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秃笔听房事

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阻止房价下跌不是一个人在战斗  

2010-07-14 08:56:07|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       2010年的房地产调控正以前所未有的力度砸向房地产,从4月15日迄今已经过去两个月,楼市迅速从巅峰跌入低估,开发商和购房者保持高度默契进入观望状态,由于首付及贷款利率提高,同时拒绝以贷款形式购买第三套房,因此投资客迅速撤离一线城市,开始转战二三线城市或其他领域。而自助型客户由于购买力有限,因此渴望房价下跌后试图“抄底”。在新政中受到伤害最大的就是改善型客户,由于贷款门槛的提高以及月供压力的加大,无疑把升级换代客户推向观望阵营。

 

三类客户两类观望、一类撤出,因此楼市成交量开始呈现直线下降趋势。据相关统计数据,4~5月全国商品房成交同比下降60%,一线城市北京、上海众多新开盘项目甚至出现零成交的尴尬局面。与销售量的暴跌相比,房价下降的脚步就滞后许多,甚至4月份全国的房价同比甚至出现了0.75%微涨。这与舆论普遍预测的房价即将暴跌可谓大相径庭。当然进入5~6月份之后,不少开发商迫于资金压力,开始出现打折促销,来试探购房者观望底线,比如恒大地产就属此类。

 

房地产作为支柱产业,近年来对地方经济增长可谓功不可没,但由于房价相对大众收入透支性增长,引发民众不满情绪与日俱增,房价收入比已严重超出国际警戒线,高房价对民生危害有目共睹,房奴和城市蚁族的诞生就是最好的例证,同时也导致了其他消费的萎缩,这也是为何中国经济增长的三驾马车中,内需为何始终萎靡不振的重要原因。因此中国经济要想实现长期可持续发展,房地产必须要回归理性健康之道,这也是缓解民生压力的关键,这恐怕也是调控重拳出击的根本原因。

 

房价停止暴涨是调控的根本目标。但在媒体和大众眼中,房价不出现暴跌甚至腰斩就不算成功,但最终的调控结局恐怕会让此类人失望。调控决策者虽然三令五申要求控制房价,但也不会允许房价暴跌,毕竟房地产关联行业多达50余个,如果楼市长期萧条,钢铁、水泥也会随之衰退。同时也会加剧农民工的失业潮,这些都是决策者最不希望看到的场面。

 

同样的压力也来自金融部门,早在5月初,各大商业银行就对房价下跌引发的房贷风险做了压力测试并公布测试结果。4大商业银行的房价下跌底线是30%,在此范围内,房贷安全无虞风险可控。但反之房价一旦下跌幅度超30%,就可能出现大量房贷违约甚至断供,这金融系统无疑是个巨大冲击,08年次贷危机的阵痛还在影响我们,因此中国绝对不会在楼市上重蹈覆辙,房价下跌30%也许就是决策层的跌幅底线。

 

对于地方政府来说,也不允许房价出现暴跌。土地收入是地方财政的关键来源,一旦楼市进入下行通道,土地价格同样会出现松动。土地收入减少,就会影响城市基础设施投入,影响到政绩。由于成交暴跌,地方契税收入也会大幅度的减少,这也会影响地方经济发展。由此分析,地方政府会力所能及的避免房价暴跌。地方政府作为房产调控的执行者,能否真正贯彻,无疑要打一个巨大的问号,这也是为何近年房产调控政策一到执行环节,就大打折扣的真正原因。

 

当然在这场房价博弈战争中,开发商是最不愿意看到房价下跌的。每当调控来临时,资金充裕的实力开发商开始放马归山,干脆封盘不卖,等调控结束或松动时在出山也不迟。还有一部分开发商虽然采取打折促销,但推出的都是项目位置不好,甚至产品存在缺陷的房子,更有不良开发商玩“明降暗升的把戏。”来忽悠购买人。当然有部分资金紧张的开发商开始采取真实折扣甚至降价的方式来促进成交,但从整体来看,要想让楼市出现全面降价,还有相当长的一段路要走。对于对于那些希望降价的购房者来说,降房价只是一个人的战斗。相反其竞争对手可谓大牌云集,且占绝对强势地位,对方绝对不是一个人在战斗,而是一个团队。从此角度分析,我对房价大幅度下跌持悲观态度,下降30%就应该感谢上苍。

(本文刊于大连地产)

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