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秃笔听房事

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谨防楼市调控开历史倒车  

2012-10-26 20:45:31|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近日陕西省出台楼市调控新政,由省住建厅、物价局联合下发通知,要求省内各地测算商品房成本并公布售价区间,商品房利润控制在10%。如开发商违反上述规定,所售项目不得在价格部门备案,从而无法取得预售证。政策甫一出台,引起媒体和地产界一片哗然。市场经济条件下,政府无权干涉企业定价,制定此政策的相关部门明显违规、违法。笔者认为,在十八大即将召开,房地产调控处于极其敏感阶段,陕西省出台该项政策的房地产政策是违背市场规律的危险信号。

 

信号之所以危险,在于它表明了地方政府的观念根本没有转变。计划经济转向市场经济,最关键的是政府职能转变,即从管理型政府转向服务型政府。经历过计划经济时代的人们记忆犹新,计划经济的最大特色就是政府集中决策,并以强制行政命令的手段进行贯彻,经济发展以政府为绝对中心。为保证政策命令高度的集中统一,从未考虑企业的选择自由。此时的政府有意无意的认为自己是伟大的、英明的,作出的决策是为了社会大众,所以习惯的把政府的思路强加给别人,而且,坚信自己的动机正确,就不考虑手段的合法性。事实证明,这样的经济体死气沉沉,毫无活力,逐步被历史淘汰。

 

通过改革,计划经济转向市场已运行数十年,但计划经济观念依然扎根于官员的脑海里,尤其近几年,政府对企业决策和经济生活违背市场经济规律的干预越来越多,诸如有些城市对住宅和汽车的限购。市场经济的核心是让市场主导资源配置。市场经济需要的不是万能型的大政府,而是服务型的小政府。政府应该把“看得见的手”缩进衣袖里,只有当市场需要维护秩序、社会需要提供公共物品和服务、贫富差距过大时才能出手,不做自己不该做的事情。但事实上恰恰相反,有些地方政府在管理时该出手时不出手,不该出手时乱出手,干预企业决策成为其强项,这充分说明了政府职能转变远远未到位。

 

这个信号之所以危险的另外一个表现是政府的公权粗暴的侵犯了房企的私权。市场经济的基础是企业选择的自由,即企业在国家法律规定的范围内有权利决定自己的资源配置。这种企业自由,任何人,包括地方政府在内,都无权干涉。与拥有国家机器的政府相比企业任何时候都是是弱者。在政府的公权和企业的私权之间,最主要的矛盾是政府强大的公权侵犯个人弱小的私权。保护企业和个人的私权,是一国能否依法治国的基础,也是经济体能否繁荣昌盛的保障。对于房地产企业来说,选择什么样的价格出售自己生产的商品,是企业的自由,但如今一纸命令要求放弃限价且利润不超过10%,是典型的公权侵犯私权的表现。而且侵犯的结果,房价未必下跌,相反会带来市场的萧条和房企资本的逃亡。

 

由于房价的持续上涨,大众认为房企获得暴利,要求开发商公布成本,甚至有购房人把开发商告上法庭。但房价和成本真的有直接关系吗?在计划经济时代,价格由政府决定,政府根据企业的成本和经济发展需要来定价,不考虑供求关系,这才有价格低但物质短缺的“短缺经济”,此时成本对价格很重要。但在市场经济条件下房价到底定为多少不取决于成本,而是由供求关系和市场竞争来决定。陕西省此次做法,就是试图通过计划经济的行政命令手段,来对市场经济下的房价进行调控。但经济发展规律证明,任何行政力量都无法改变市场规律,这也是经济市场化国家政府很少干预价格的最主要原因。过去10年,政府对房价的干预越来越频繁,手段越来越严厉,但房价越调越涨,我们的地方政府应该反思这些行政手段为何失效?

 

中国的高房价,一方面是因为旺盛的需求推动房价的上涨。从供给的角度来看,除了土地的稀缺性,还有供给者之间的竞争不充分。只有一些企业可以进入房地产市场,而且国进民退的现象十分严重,调控背景下,民企的生存举步维艰,企业垄断程度越来越高,从而对房价的控制力越来越强。解决高房价,必须从上述问题着手,就像温总理说的,要多运用法治和市场的手段调控市场,通过法律消除垄断,鼓励更多企业进入房地产增加市场竞争;通过市场手段调整供求关系。这才是解决中国房地产的治本之策,而运用行政性手段解决高房价不但用错了药,也是开市场经济的历史倒车,坚决不可取。

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