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秃笔听房事

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房产税与房地产税的天壤之别   

2014-03-18 20:15:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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全国政协委员、原国税总局副局长许善达316日在一个论坛上表示,房地税三年内难出台。同时表示上届政府推行的重庆和上海试点的房产税已经失败,已经被本届财政部、建设部废弃。作为前任税务总局领导,许善达的这番表态正式宣布试点不到三年的房产税已经退完成使命,寿终正寝。

 

以上海为例,数据显示房产税试点效果非常一般。2011年上海各类房产税收入总计22.1亿元,2012年的收入24.6亿元,上述金额和上海的每年的土地出让金收入,可谓杯水车薪。房产税征收都主要集中在交易环节,并非在持有环节,征税效果遭各方质疑,而且更为重要的是,房产税的推出,并未起到抑制房价的作用,上海和重庆的房价涨幅并未受到任何影响。

 

让房产税退出舞台,是否标志着十八届三中全会提出的房地产税正式登上舞台?现在还不得而知,至少在许善达委员眼中,未来三年难以推出。为何难以推出,必须要从房产税和房地产税的区别说起。这两种税只有一字之差,不少人认为两者并没有本质区别,只是叫法不同而已。但实际上多一个字,意义可谓大不同。

 

房地产税与房产税最大的区别在于:房产税作为财产税,其征税对象为房产,而房地产税征税对象既包括房产又包括土地。通俗解释就是:一个财产税税种,两个财产主体。而房地产的财产主体有两个:房屋属于卖方人,而脚下的土地却属于国家,拿住宅来说,只有70年使用权,并没有实际拥有权。

 

房地产税实施必须具备两大先决条件:一是需要依靠不动产统一登记制度,搞清楚全国的房产数量,这些房产分布在那些人手里。根据相关数据,再行确定房地产税的征收对象、征收标准和相关税率。两会过后,住建部已经明确表态,将在6月份实施不动产统一登记制度,但何时上述数据能够搞清楚,并没有一个明确的时间表。

 

第二个条件就是房地产税里“土地”部分的税如何征收。在购买商品房时,房价已经包括开发商获取土地时缴纳的土地出让金,这就意味着土地使用年限内,已经一次性缴清所有的租金。房地产税作为财产税一种,是以纳税人所有或属其支配的财产为课税对象的一类税收。它以财产为课税对象,向财产的所有者征收。

 

只有使用权,而无所有权,按照法理是无法向房屋所有权人征收“土地”税的。即使退一万步,强行“立法”容许征收,是否存在二次征收问题。因为土地出让金的缴纳和房地产税是重复征收的。70年出让金一次性缴清,然后每年还继续征税,两者本身就存在矛盾。所有有开发商和学者就建议,如果房地产税真的征收,土地出让金是否应该免收?这样才能起到真正意义的上降房价之目的。

 

从上面分析可以看出,从房产税到房地产税,虽然一字之差,意思却有天壤之别。前者已经废弃,后者要真正落地,不仅需要做大量铺垫性工作,更重要的是要进行土地制度、税收制度的变革。房产统一信息、土地出让制度是否改变、土地产权如何明晰、出让金和税收如何平衡,都是看起来简单,落地起来比登天还难。

 

以上问题不解决,房地产税真的如许善达所说,三年内很难出台。其实最能代表大众心声的一句话就是:老百姓没有土地所有权,凭什么要为土地交税。这是房地产税最为核心的一点,也是何房产税最本质区别。


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