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秃笔听房事

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徽湖 资深地产策划人、评论人、图书撰稿人。 本博客文章可转载,网媒转载敬请注明出处且署名,平媒体转载须寄样刊、样报、稿酬。 提供房地产可行性研究、项目规划、设计、策划、营销推广、企业培训、销售及策划培训合作平台。 承接房地产培训、讲座、地产图书策划。 接受媒体约稿、约访。 联系方式: 邮箱:huihu2046@163.com QQ:752313536

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学区房陷阱如何规避?  

2014-04-26 10:18:13|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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Questions

 

徽湖老师:一直“跟踪”您的博客,“精读”过您所有的博文。不巧自己也遇到“苦恼”的“房事”,渴求指点一二,不胜感激。(第二次给您发邮件了,内容基本相同,第一次没有回复)。基本情况:夫妻两人均是大学教师,家庭条件一般,双方父母不能提供任何形式的经济援助。

A:现居住房子,在近郊,月供与公积金持平,零负担;如果出租,每月租金2500元左右。B2年前在单位新校区团购了一个80平米期房,4000/平米,已付款50%16万左右)现已经封顶,估计今年可以交房,开发商手续不全,未办理按揭。

 

优点:紧邻重点大学(距离规划中的大学正门500米,新校区一期已使用4年,二期还未建设),距离规划(已经奠基)中的大学附中(最快2015年秋季招生)不到1000米;紧邻区政府(1000米内),与规划中的地铁站点1200米左右(该站点附近规划定位是商业中心,多栋写字楼&酒店已封顶,站点附近规划有区公立幼儿园)。不足:暂无配套,生活不便,估计需要等待3~5年时间;小区规模小,无绿化,无车位。

 

C:上班地点在市内的老校区,距离已入住的近郊房子6公里,孩子在老校区院内就读单位附属幼儿园,2年内无购车计划;由于距离较远,考虑到两人上班和孩子上学方便,打算出租近郊房子,在老校区附近租房或购置二手房。

 

问题:选择1:老校区院内租房,一室月租金1500元,二室月租2000元,自己上班和孩子上学超方便(步行5分钟);如果租房,估计租9年左右,直到孩子小学毕业(注:单位有定向合作小学,与单位一墙之隔,教学一般,非重点小学;如果就读单位附近的重点小学,不菲的“赞助费”是必须的)

 

选择2:将新校区附近的期房出手,在老校区附近购一套小平米二手学区房,老校区附近二手房价格7000左右,且房龄较老,但附近有两所重点小学,两所重点中学,除本单位外,距离另外2所省属大学都很近。

 

经济状况:基本算是零积蓄;夫妻2人月总收入1万元。负担:暂无购车预算,故仅限日常开销,粗算月开销3000元左右(包括孩子幼儿园费用)。附注:新校区房子已经在中介和网上挂出3个星期,乏人问津。原因如下:非现房;五证不全;位置偏远。2014年楼市很是萎靡,有点担心新房无法出售,无法购置心仪的学区房。可能情况描述的比较啰嗦;恳请徽湖老师,闲暇时帮忙分析下,非常感谢。

 

Answer

 

1.         你有三种选择:一是老校区租房;二是卖掉期房,买老校区的二手房;三是卖掉郊区现在住房,然后再买房;

 

2.         以你们夫妻的工作以及收入情况看,都完全可以承受。关键的问题是要分析其中得失:第一种郊区房子出租,老校区租房,收支相抵还有盈余,但解决不了孩子上重点小学问题;第二种卖掉期房,难度很大,五证不全,二手房是不能买卖的,除非直接找开发商更名,但难度很大;三是卖掉现在住的房子,感情上很难过得去;

 

3.         做选择之前,必须搞清楚一个问题,那就是学区房的入学资格。买了学区房孩子就一定有资格入学吗?有没有时间限制,比如有的地方及时买房落户,也要满两年才有资格入学。还有每年教委的政策都有变化,要评估这方面的风险,再最终决策;

 

4.         如果买了学区房,保证孩子上重点小学无虞,我的建议是第三个,卖掉你现有的房产,在学校边换房。为什么不卖掉期房,有三个理由:一是如你所说,新校区发展前景好,未来升值空间较大;二是你现在想出手,可能性也不大;三是为你们后期铺路,万一将来调到新校区工作呢?

 

5.         学区房一是要保证上学资格,二就是要看增值空间了。因为毕竟都是老校区,房子不用太大(2居就可以),物业管理普遍不好,就要矬子里选将军了。做好这两点,就可以考虑出手了。以上建议,纯粹个人见解,仅供你们参考!

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