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秃笔听房事

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房价老虎为何打不倒?   

2014-08-27 07:11:02|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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14年的楼市如果用两个关键词来形容:第一个是冷淡,无论是商品房,还是土地,成交量的数据不容乐观;第二个关键词就是僵持,成交下降,但并未见房价明显下跌,开发商并未如大众所愿,出现恐慌性抛房,同样购房者对限购松绑,价格微调也并不买账。双方对楼市的未来都持观望态度。

 

有两组数据可以证明楼市的清冷和僵持。一是楼市的冷淡已经传导到土地市场,某市场研究部统计数据显示,截至825日,20大标杆房企拿地单月额度连续多月锐减,其中4~8月连续5个月单月不足200亿元,最近3个月更是在百亿上下徘徊。土地市场是楼市的晴雨表,商品房市场低迷,开发商拿地热情下跌是再正常不过的事情。

 

二是成交低迷带来的高库存:截至147月底,监测的35个城市,商品住宅累计库存余量为30216万平方米,环比小幅上扬2%,同比增幅达39%35城累计存销比为22.58个月,环比增长3%,同比增长61%。数据表明,下半年开局后,全国库存量继续攀升,市场去化压力并未减少。

 

在两组数据的背后,有两个问题不得忽视,一是虽然土地成交低迷,但土地价格并未下降;二是房价虽然略有下降,但库存并未减少。由此可见,市场三方谁也没有退让,继续角力博弈中,这场缠斗短期内不可能结束,谁胜谁负难以预料。输赢要看实力,但实际上,各方使出各种手段迫使对方投降,但收效甚微。

 

对于购房者来说,其最大能量就是观望,看你开发商能够挺多久。这其中最有代表性的想法就是,大家都不买房,看你能熬多久,等你米尽水干那天,就是房价腰斩之时。由于坚信房价会跌,因此不动产统一登记制度、房地产税的未来出台,甚至反腐,都被其视之为促使房价下跌的重武器,但何时登记制度能够真正出台并完成登记、房地产税何时出台,并未有明确时间表,但有期望总比没梦想好。

 

但对于地方政府来说,降地价比降房价难度要更大。房地产业从来就不是什么高度竞争的市场经济,但一个地区或一个城市的商品房肯定存在竞争,购房者至少有几家售楼处可以选择。但对于土地市场来说,就是纯粹的垄断,地方政府实际上垄断了国有土地的出让。城市基础设施改造更新、拆迁成本的增加、劳动力价格的上涨,都会导致地价的上涨。经济学理论告诉我们房价决定地价,但房价停滞上涨甚至微跌时,为何地价反而上涨?答案很简单,土地市场不存在市场经济。

 

当然对于开发商来说,日子过的远非人们想象中难过,上半年几大寡头的销售额同比上涨就是最好的证明。当然对于大多数中小房企来说,日子并非惬意,但开发商怕什么,其实资金紧张,欠款到期,但花的又不是自己的钱,要下水一起下水。在房地产这只船上,开发商只是一个撑船的船夫,背后的老大还有搭船的尊贵客人,绝不容许船毁人亡的。

 

所以这一场缠斗还会继续,有人说这回高层动恨了,前常委级别的打老虎都被打倒了,让房价一夜之间回到解放前还不是小菜一碟的事儿。我想说的是,现有体制下,腐败的打老虎可以倒,但是房价猛虎绝对不能倒,当然也打不倒。反腐是维护体制需要,保卫房价是维稳需要,两者异曲同工,都是为了屁股下面的位子稳定。

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