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秃笔听房事

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16年北京楼市盛极而衰?   

2015-12-11 09:39:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    2015年的楼市如果用一个关键词来形容,这个词无疑就是分化。对于三四线城市来说,是痛苦的煎熬,天量的住宅库存依然摆在那里,只增不减;而对于二线省会和省直管城市来说,刚需成为楼市的救命稻草,而大量的写字楼和商铺项目的积压,让不少开发商在风雨中飘摇;而一线城市和前两者相比,日子无疑要好过很多。无论成交价和成交量,相比2014,都有不同程度的提升。这其中,深圳房价暴涨40%就是其中的典型,而其他的北上广,都交出了一份漂亮的成绩单。


    今年初,北京楼市可谓哀鸿遍,不少专家跳出来宣布,房价早晚要大跌,北京作为首都也难以独善其身。当然对于百姓来说,听到房价大跌肯定要比听到房价上涨要顺耳许多。在贵国,有太多的人缺乏独立思考,于是理所当然的听而信之。如今接近年根,再回过头去看,有多少人又在房价的预判中跌了跟斗,又踏空了一波行情。年初有关通州成为北京市政府搬迁的传闻很快坐实,通州及周边的河北地区房价迅速上涨,这种可以预见的上涨机会未来可谓少之又少,可惜你又错过了一次。

 

     当然专家之所以能够成为专家,其首要前提必须是心理素质好、脸皮超级厚。这样的人,才能在每一次都做出错误的预判后,及时调整心态,然后语不惊人死不休的宣布下一个错误观点。这其中最无耻的机构和其中的专家当属社科院。这几天他们又出台了一个报告,宣称北京的房价将出现断崖式下跌。这个论断想必很多人10多年前就听过,但后来的事实证明,观点好听,但极其荒谬。中国的房地产市场不是计划经济,更不是市场经济,而是一种赤裸裸的权力经济。

 

     在房地产权力经济学体系里,土地供给和行政审批是明码标价的计划垄断,而在需求体系里,由于缺乏保障性住房的支撑,所有人都在商品房的独木桥上挣扎。独有的土地二元制度使得国有土地价格越来越高,集体土地难以上市流通,小产权房永远无法转正。而户籍制度造成的城乡差别,城市差别又使得教育、医疗和就业机会使得人口永远向一二线城市集中。再从体制上分析,分税制度造成地方政府对土地财政的高度依赖,而实体经济的惨淡,逼得央行出台越来越宽松货币政策,这些对于一线城市的房地产来说,都是利好中的利好。

 

     通过上述分析,如果你还认同社科院所说“2016年北京房价将出现断崖式下跌”,这就不是能怪专家无脑,只能说是你的脑袋被驴踢了。对于明年的楼市来说,分化的局面还将继续延续。对于二三四线城市来说,去库存不仅是房地产行业问题,更是影响经济全局的问题,更是“大大们”高度重视的政治问题。但凡熟悉贵国国情的人都知道,一旦高层重视或者震怒的话,这个问题一是大了,二是解决起来要刻不容缓。经济问题一旦政治化,就到了唱国歌的时候了,房地产到了最危险的时候,起来起来,我们万众一心,为国买房。

 

     对于一线城市来说,房价上涨是必然趋势。早在04年时,北京北四环的房价突破一万,当时业内惊呼,北京房价进入万元时代。而在08年时,有学者说北京房价要进入5万元时代,此观点一出,遭到无数痛骂。后来到了12年,有人说北京房价进入到10万元时代,同样遭骂声一片。但短短几年,如今你在北京5环内,看能不能找到单价5万元以下的住宅项目,而动辄7-8万元单价的项目到是不少。这就是一线城市的魅力,所有的资源集中在这里,你不买,别人买,你嫌贵,别人怕买不到。

 

     一线城市尤其像北京这样的,上涨已成必然趋势,但上涨唯一的隐患就是房地产犹如脱缰野马进入到豪宅时代。以北京为例:2015年已成交的土地中,有41宗地块楼面地价找过3万,其中楼面价超过6万的有5宗,超过5万的有9宗,超过4万的有11宗。这就意味着未来,房价预期每平米在15万元左右的有11个项目,售价超过10万元的以上有21宗,加上过去的每年的地王项目,未来有将近50个项目售价要超过10万元。如果单套户型100㎡,每套售价1000万以上,一套房子消灭一个千万富翁。

 

    1000万一套的房子,刚需肯定无法承受。因此一线市场最大的隐患就是市场已经远离刚需,这种远离是被动式的,因为土地市场的价格疯涨,注定了未来项目销售的天价。究竟有多少富人能够消化掉这些千万豪宅甚至亿万豪宅,是一个十分严峻的问题。一线市场全面豪宅化,正好验证了贫富差距的进一步扩大,富人富死,穷人穷死的背后,当然北京不缺富人。但随着徐明们的被死亡,国内政经形势的变化,富贵阶层究竟还有多少愿意留在国内,留在首都,是北京和其他一线城市进入豪宅时代的最大隐患。

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