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土地收入创历史新高房价涨不涨?   

2015-12-29 09:06:44|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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截止1223日,北京2015年全年土地出让金收入达到了2017亿。这个数字,在中国土地历史上,仅次于2013年上海创造的2263亿元的单城土地收入的记录。土地成交金额创新高,同时增长的还有地价,从平均楼面价看,同比上涨幅度高达19%,地块溢价率也创造了历史新高。统计这些出让地块,实际上商品房住宅部分的平均楼面单价已经高达3.8万。如此高的土地成本,加上建安成本,还有资金利息和人工成本。不难想象,将来这些进入市场的住宅产品,每平米售价7-8万才起步,10来万算是正常售价。

 

我想提醒诸位的是,北京的城市扩大速度是超乎常人想象的:10年前,那时北京根本就没有6环,6环外都算荒郊野岭,印象里应该出首都了;而5年前,6环在北京人眼里就是郊区。而如今北京出让的这些地块,绝大多数都出了5环,以前三环内是城市核心区,如今5环内都算市中心了。而如今5环外的楼面地价平均起来都奔34万了。其实2000亿的土地出让总价并不可怕,相比前两年,2013年是1822亿元,2014年是1916亿元。总量并未上涨多少,但可怕的是出让地块的位置越来越偏远,但楼面价却惊人的增长。

 

地价和房价到底存在什么关系,这是很多人都关心的问题。很多人认为地价决定房价,这是根据成本决定商品的售价所得出的结论。但其实这种观点是错误的,商品的售价是由供求关系决定,而非成本。当然供求关系决定商品售价的前提,就是市场经济而非计划经济。但不幸的是,中国的房地产市场既不是市场经济,也不是计划经济,而是权力经济。权力经济说白了,是市场经济的变态升级版。在这种经济体系里,商品房的供应体系里的土地供应是完全由地方政府垄断,土地每年供应多少,如何供应,地方政府说了算。

 

因此开发商要从垄断者手上获取土地,就必须付出高昂的成本,学过经济学的人都明白这个道理。而获取土地通过开发成为商品房时,在开发商销售和购房者的买卖市场里,这里又有了市场经济的模样,供需关系决定房价。土地市场是彻底的垄断,而购房者和开发商发生的买卖又完全是市场行为。那么对于开发商来说,获取高成本的土地就存在相当大的市场风险,万一重金拿到手里的地块,在市场上搞砸了,这日子就不好过了。当然卖出去了,开发商就是赢家,但对于买房人来说,就要付出更高的房款和按揭代价。

 

啰嗦了这么多,其实就想清楚一个道理,在房地产的供求体系里,开发商和地方政府形成了土地买卖关系;购房人和开发商又形成了商品房的买卖关系。如果把这两者关系比喻成两个赌桌的话,那么开发商和购房者都是赌徒,真正的庄家是手握土地的地方政府。参与赌博的人肯定有赢有输,而制定赌场规则的庄家永远是包赔不赚的。当然有时候他们会象征性的输几把,其根本目的也是放长线钓大鱼。当然开发商和购房者相比,前者的赌性更强,楼市好的时候,可以赚得瓢满钵溢,楼市不好的时候,下场就可能是血本无归。

 

当然如果你把开发商仅仅当作一个普通赌徒的话,那就大错特错了。更多的时候这个赌徒不仅精通和买房人对赌的赌术,其更拿手的本事是在土地市场上与土地管理者的权钱勾结,上联权力者,下欺购房人,最终权力和资本实现真正的双赢。分析到这里,我们再回过头来看北京土地价突破2000亿,且今年楼面地价相比14年,上涨幅度达到了19%这样的新闻,你就可以预测出来北京未来的房价是涨是跌了。对于土地拥有者来说,财政收入创新高,对于开发商来说,项目盈利在望。当然房子就在那里,你不买,有人买,有人问为什么,答案很简单,这里是伟大首都北京啊。

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