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秃笔听房事

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北京下半年房价为何必然暴涨?   

2015-04-21 09:06:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2015年下半年北京房价必然上涨,且极有可能暴涨,这个观点既非危言耸听,也绝非马后炮。早在2014年底,就专门撰文表达过这个观点。当然那个时刻,楼市还处于最萧条时刻,大批开发商受困于资金链紧张和反腐,于是跑路的跑路,蹲监狱的蹲监狱,一时间,房地产陷入风雨飘摇,给人一种大厦将倾的感觉。但实际上,楼市进入新的10年以来,出现了一个最关键的词,叫楼市分化。不同区域和不同城市的房地产进入了冰火两重天的境界。

 

在三四线城市,天量的供应和日渐虚弱的需求相比,严重消化不良成了不治之症,而资金、劳动力成本的不断增加,房价不涨反降的背景下,上述区域的开发商从往日的牛气冲天变成苟延残喘的老牛拉破车,变的极为正常。但是在省会级别上的二线城市,刚需依然是楼市的主力军,除了机构性的供需矛盾,如公寓、商业和写字楼存在严重库存问题,楼市有小疾而无大恙。当然既然是分化,就有好有坏,对于一线城市,楼市基本无忧无虑,相反条件一旦成熟,房价随时上涨。

 

大家都知道,2014年中国经济已经变的相当糟糕,虽然GDP貌似保持了7%以上的增长,和他国相比数据喜人。但这个增长结果,实际上统计局做了最大贡献,究竟到底增长是多少,有没有夸大,只有老天爷心里明白。进入2015年,一季度GDP增长7%,继续下滑。虽然新任高层一直提一个新名词叫新常态,但谁也无法预估经济下滑给社会带来的不良影响。因此进入2015年,政府拿出了08年底的猛劲救经济,不救的后果很严重。

 

那么在政府眼中,真正能够拉动中国经济增长的动力引擎是什么呢?是股市吗?从去年下半年到今天,一波股市浪潮已经席卷中国,连卖菜的阿姨、上学的高中生、扫马路的保洁都加入其中,但股市永远是虚拟经济,靠庄家吹几个泡沫就能拉动中国经济,答案肯定是不可能。因此房地产还是永恒的主题。在股市的泡沫早晚都要破的背景下,如何拉动楼市将成为保经济增长的重要课题。但实际上,通过降息和降准,包括首付和贷款门槛的降低,一线楼市已经具备房价上涨的条件。

 

先看上海的楼市表现,418日上海千万级豪宅现排队买房,半夜12点还在签约。该项目是上海2014年年初的地王,位于闸北区,当日推出284套房源,卖出250套,销售回款21亿元。开发商在现场喜笑颜开:“夜里12点还有客户签约,赶上了好时机,连续的降息、降准,和330新政出台,项目才能卖的这么好。”据统计 41日至18日,上海市新建商品住宅成交量为69万平米,较3月份同期增加53.44%,成交量创历史新高,楼市全面复苏。

 

再来看看北京的楼市,根据中原地产提供的数据,截止415日,2015年年内,北京商品房期房住宅供给8035套,明显低于2014年同期的13997套,特别供应跌幅高达42.6%。而在2015年截止日前供应的期房住宅中,还有6期为自住房,合计套数高达3627套,剔除这部分,北京2015年截止412日,供应的纯商品房住宅套数仅为4911套。这一供给量创造了历史最低记录(具体数据见下表)。

 

年度

新增供应套数

成交套数

存量套数

2010

82605

76534

58298

2011

67102

50558

74842

2012

69984

83603

61223

2013

62867

77337

46753

2014

66678

46713

66718

2015

4911

9207

62422

 

北京商品房住宅库存持续下调,相比201412月中旬的9.5万套新建住宅库存,目前北京可售库存套数已经降低到了8.3万套,而且可以预计的是,未来北京商品房住宅供应将越来越高端化,这种情况下,可售的商品房住宅在不远的将来,就将被消化一空,而且成交价格只高不低。无房可售的局面,打死你都可能不相信,但事实就摆在你的面前。因此可以论断,北京房价继续上涨的可能性几乎是100%

 

再看看土地方面的表现,商品房的土地供给杯水车薪:134月到20154月这段期间,北京合计供应包含住宅类用地地块113宗,合计建筑面积2046万㎡,其中住宅用地只有1350万㎡,且有800万㎡左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地只有区区550万㎡,折算成套数仅为4.5万套,只够北京历史成交最差的一年消化。看到这里,我不知道各位预测房价下降者,尤其是想在京置业观望者,身上会不会出一声冷汗呢?

 

徽湖微信:huihu2046,微信公共平台:huihudichan,敬请加入另中房置信商学院5月重新开课,只接受邀请学员听课,有意者微信联系。

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