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地王是地方政府和开发商唱“双簧”的结果?   

2016-05-20 09:02:48|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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关于楼市,一线城市永远都是唱主角的,但进入45月份,二线城市不甘寂寞开始抢风头,尤其在土地市场表现的淋漓尽致。有数据为证,20164月,一线几无土地成交,二线城市土地出让金轻松突破1100亿元,占比近8成,同比上升280.4%。其中合肥、苏州、南京、厦门四个城市表现最突出,成交土地平均溢价率均超100%。房地产一片大好,看来这届开发商还行,于是南京和苏州等地方政府也趁热打铁,纷纷加大土地供应。当然目的只有一个,把土地当猪,卖个好价钱。

 

因为土地收入占地方财政的绝大多数,因此地方政府不遗余力多卖地、卖高价地理所当然。但是对于开发商来说,疯狂高价拿地,到底理性不理性就要打一个问号了。拿苏州举例,4月份,苏州登上全国土地出让金的首位,出让金规模分别达347.9亿元。与去年同期的市场相比,苏州的表现可谓“逆天”,出让金总额增长44139%。而5月18日,保利地产以54.5亿元,楼面价5.45万元/㎡的价格摘得上海普通新区周浦镇西社区地块,溢价率高达惊人的296%。

地王是地方政府和开发商唱“双簧”的结果? - 徽湖 - 秃笔听房事

 

 

地王横空出世,面粉贵过面包,业内惊呼一片。据专业人士分析,周浦镇西社区房价8万元/㎡才能保本微利。而周浦地区目前房价仅为4万元/㎡,这就意味着开发商房价“中国梦”一定要实现的话,区域在未来3-4年内房价必须翻番作为前提。面对此疯狂局面,地产界最具地王冒险精神的孙宏斌都发声警告:当前地价泡沫严重,国内部分城市土地市场过热,已出现较大风险。南京苏州这些城市,房价没有什么泡沫,但地价肯定有泡沫的。这么多年苏州房价一直2万元,南京房价在3万元左右,现在楼面价超过3万甚至4万,肯定是不对的。

 

开发商真的疯了吗,是不作死不会死吗?其实未必,其实地王的频繁涌出,肯定不是开发商拍脑门做出的疯狂错误举动。开发商作为中国经济领域内的精英,敢于拿地王,是一定经过审慎决策和仔细考量的。我早就说过,房地产不是计划经济,也非市场经济,而是彻头彻尾的权力经济。是一群有钱的和有权的权贵通过房地产来操控这一国的经济命脉,以房地产为中心,通过土地垄断、货币超发、权力溢价(学区、轨道、户籍)等手段,把全体国民的财富迅速垄断到少数人手里。如果你看不懂这个,你就看不懂房地产,更看不懂地王。

 

对于房企来说,土地就是命根子。尤其在一二线城市,由于垄断的原因,土地变得越来越稀缺。这方面地方政府最擅长饥渴营销,长期采取土地限供政策,让开发商长期处于饥渴状态,一旦推出某块土地,就有一堆开发商上前来抢。“手有余粮,心中不慌”,有了土地储备,开发商在资本市场上就有了融资的资本,拥有了别人无法比拟的发言权,通过土地抵押,可以轻松获取融资。当然在这里必须要提一句,为何越来越多的国企和央企在地王争夺战中获胜,答案很简单,人家是赵家亲生的,和权力是一家,和银行是亲兄弟,这一点私企即使是干儿子,也要先滚一边去。

 

当然地王面世,所产生的市场效应无疑是巨大的。主要体现在三个方面:一是面粉价格超过馒头,这是房价上涨的最赤裸裸的暗示,吸引购房者尽快入市;二是地王带动房价上涨,就会吸引大量开发商过来拿地,周边土地价格水涨船高,地方土地财政有了保障,GDP快速上涨,升官发财自然不是梦;三是开发商收益众多,房子卖的好,资金回笼快。真所谓一举三得,和乐而不为。所以早些年,我就说过,很多市场,地王的涌现,实际上是地方政府和开发商唱“双簧”的结果。土地拍卖之前,双方就勾兑好底价,一旦拍卖结果超出底价,政府是会给开发商返还一定数量的土地出让金,当然局外人肯定不能知道这些内幕的。

 

当然最后还有一点必须要说清楚,开发商高价拿地王最主要的原因还是来自货币洪水的冲刷。数据表明,每次央妈放水,其中至少有三分之一会流进地产的资金池。2016年一季度,仅1月新增信贷就高达2.54万亿元,这比2009年4万亿救市的当月还高出0.9万亿元,而整个一季度,放水量接近5万亿,这个天文数字的背后,一二线城市的土地和房价不涨才是不正常的。现在想想决策层当初的本意是拯救实体经济,同时加大三四线城市房地产去库存。我早就说过,钱是长眼睛的,哪里的钱能够保值、哪里的钱能生钱,钱就往哪儿跑。

 

今天的中国经济,连吹牛从来不打草稿的人民日报都刊发了权威人士的长篇大论,中国经济将长期出现L型的发展。实际上权威人士就是最高权力机构政治局,所谓的L型就是实体经济阳痿不举了,谁还敢投资兴起,连最初让全世界惊叹的中国制造如今也因为劳动力成本的高涨,和不堪重负的税赋,人家搬师到东南亚印度马来西亚去了。而三四线城市的库存,脑残都知道不能买。所以货币洪水最终要流到一二线房地产市场中,从这个角度分析,开发商的疯狂其实并不疯狂。

 

至于几年后的楼市究竟如何,我们只能骑驴看唱本,走着瞧吧,反正不管如何,权力者的地方政府和权贵者的开发商,在地王游戏中,只会是人生赢家而不会是输家。这和房地产权力经济学一样,在现有体制下,任何经济现象或改革举措对于权力者来说都是合理的,对于无权者,最终都是被瓜分剥夺的对象,财富最终都会从大多数人手里流向少数人手里,这是专制体制下权力绝对集中所带来的必然结果。


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