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关于地王,你非知不可的10大内幕   

2016-06-06 08:56:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       关于地王,你非知不可的10大内幕 - 徽湖 - 秃笔听房事

       儿童节这天,上海偏远的宝山顾村拍出了溢价300%,地价3.7万的土地。而6月2日,在深圳、北京,关外龙华、近郊海淀北乃至远郊区顺义、延庆,同时出现了地价超过3、4万的土地。从涨幅来看,深圳龙华地价三年翻了四倍,而北京海淀北部地块7个月涨了两倍多,延庆地王则是周边在售房价的三倍多。


       上述数据,远远超过了市场历史火爆时期的数据,如09年、13年的地价和当时的地王。而诸位不要忘了,那时的地王基本上全部聚集在城市核心区。而如今的地王,已经是偏远的城市郊区了。一线城市一天诞生4个地王,人民日报和新华社代表中央近期不断呼吁土地市场必须降温,开发商须理性,但市场根本不予理睬,这背后究竟意味着什么?让我们来揭开地王背后的10大真相吧。


1. 今天的楼市,地王已经成为刺激房地产发展的最好伟哥,当然伟哥的原材料有三种:一是滔天洪水的货币超发;二是买卖双方的里应外合、心照不宣的勾结;三是舆论对地王效应的包装宣传;


2. 以前的房地产投资是三驾马车并驾齐驱,民企、外资和国企央企,虽然口口声声要求国退民进,但喊了这么多年,今天的一二线城市,民企和外资一是玩不起,二是根本不敢玩了,于是在16年年初,出现了民企和外资的资本大撤离。今天的局面是,央企和国企一家独大,几乎所有的地王都姓赵;


3. 不管你承认或者不承认,一线城市已成央企的天下,房价还要继续上涨甚至猛涨。对于普通阶层来说,贫富差距的过大,房价的畸高,一线城市草民全面进入租房时代。越来越多的大城市就和今天的巴西一样,一边是人间天堂,一边是人间地狱。政府如果真的对百姓好,就不要在媒体上假惺惺的唱衰房价了,应该多鼓励大众租房,完善和透明廉租房和公租房的准入制度;


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4. 关于土地,宪法和土地管理法都明确规定,中华人民共和国的一切土地属于人民。但实际上土地的主人并不拥有土地,无论是集体土地还是国有土地,最后的归属支配权都属于各级地方政府。在权力不受任何监督的背景下,管理者摇身一变成为经营土地的公司,而现有的经济体制,地方经济发展又离不开土地财政。正好,瞌睡遇见枕头,土地经济才是中国经济增长的真正支柱;


5. 土地管理公司化,裁判化身运动员,哨子在自己嘴里,规则掌握在手中。如何实现土地利益最大化,就成为土地公司的最高使命。于是地方政府和开发商联合坐庄,台前幕后唱双簧,于是地王就应运而生。地王最大的好处就是带热土地市场,同时让民众产生面粉价格超过馒头,未来房价必然上涨的预期。土地方、开发商、和炒房客(今天的炒房客实际上由前两者组成)三方得利,何乐而不为?


6. 有人肯定要问,那么高的地价,开发商吃了豹子胆吗怎么敢拿?原因有三:一是货币洪水滔天,高通胀几年,天价房价也会变成高房价;二是对于赵家人来说,钱根本就不是钱,人家开动印刷机皆可;三是钱即使是借来的,民企可能要付出10%-20%的利息,而人家的付出的代价微乎其微;


7. 当然既然是唱双簧,虽然是配角,但是地方政府作为主演,也不会让配角白干的。所以在地王争夺占中,举个最简单例子,一块土地拿出来,底价是50亿,最后抄到100亿,那么不管是谁出这银子,掏腰包者是有另行约定,获得相应比例的土地出让金返还的。也就是说业内分析某某地王单方成本高达5万元,实际上并没有那么多,这些应该属于土地公司和开发公司的商业机密吧;


8. 去年中央高调去库存,增加流动性的根本用意是解决三四线房地产供应量过大问题,但最终的结果和这10多年调控的效果出奇一致,总是事与愿违,房价打压了10多年不降反增,而三四线城市库存没去,结果一二线房价暴涨。本来印钱解决三四线财政危机,结果一二线卖地地王不断涌现,赚的瓢满钵溢。出现这种情况的根本原因是什么?因为权贵勾结,钱只能进入他们的口袋;


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9. 还有人问,为何人民日报和新华社的话没有人听了,上面刚说,下面就出地王。这里就不深说了,政令不出中南海,已经不是一天两天的事情了。如果你非要究其原因,我想反问你的是,官员出门住什么宾馆,吃什么饭菜,只能娶一个老婆,开什么车,都有组织管,为何还有那么多贪官呢?


10. 今天的中国经济,实际上已经非常尴尬,过度依靠房地产是骑虎难下。如果放弃房地产,有可能引发金融危机和农民工危机,最终的结果可能是社会动荡;而如果一味的依靠,只能靠货币超发来刺激和维持,最终的结果可能引发剧烈的通胀,当然还有实体危机。下还是不下,这是个大问题。但真正的问题核心是,即使高层让房地产下马,赵家人能不能同意还说不定呢。


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